恒大上半年日赚近3亿 欲放缓增速保质量

每经记者 魏琼 每经编辑 魏文艺

8月接近尾声,中国恒大(3333,HK)业绩发布会如期而至。如往年一样,恒大集团董事局主席许家印未出席中期业绩发布会。8月28日,恒大董事局副主席夏海钧带队现身中报业绩会,WWW.4048.COM,没有许家印频爆金句的业绩会氛围略显严肃。

从规模型房企向“规模+效益”转变,采取“三低一高”模式降负债,转型一年多的恒大正在发生改变。

中报显示,2018年上半年,恒大实现合同销售金额3041.8亿元,同比增长24.6%;收入同比增长59.8%至3003.5亿元。一向以规模大幅增长引以为傲的恒大正在放缓业绩增长的步伐。

在规模和收入的适度增长下,恒大将效益增长放在首位。2018年上半年,恒大实现毛利润1088.6亿元,同比增长61.8%;净利润530.3亿元,同比大增129.3%;核心利润550.1亿元,同比增长101.5%;净利率同比增长5.4个百分点达到17.7%;核心利润率18.3%,同比增长3.8个百分点。

《每日经济新闻》记者注意到,在效益大幅增长之际,恒大正在放缓销售速度。夏海钧表示,未来将保持适度增长,增速将保持在15%~20%的水平。

                                   2018年恒大中期业绩会现场 每经记者 魏琼摄于香港

行业“利润王”

上半年,恒大的各项利润指标均实现较大幅度增长,高达530亿元的净利润,相当于每天净赚近3亿元,净利润为碧桂园、万科、保利、绿地四家房企的总和,成为行业“利润王”。据了解,碧桂园、万科、保利、绿地的净利润分别为163.2亿元、135.2亿元、93.1亿元、83亿元。

从净利润率水平看,恒大17.7%的净利润率不及中海26.2%。而有3003.5亿元收入支撑,恒大净利润规模远超中海。数据显示,2018年上半年,中海净利润为232.2亿港元。

关于恒大超强吸金能力的养成,夏海钧在业绩会上将此归功于“规模+效益”的转型,2017年开始恒大作出了规模和效益的平衡,同时采取“三低一高”模式,通过偿还永续债降低负债率释放利润,利润增长表现优异。

夏海钧指出,恒大早年储备了庞大的土地资源,拿地楼面地价较低,同时采取大盘开发模式,恒大3.05亿平方米土地储备只有822个项目,平均每个项目面积为37万平方米。大盘开发后,随着配套完善,后期销售价格是增长的。地价锁定,建筑成本微涨,在销售价格提升下,给恒大带来了很好的收益。

《每日经济新闻》记者梳理相关数据发现,2012年恒大合约销售均价为5955元/平方米,2018年则上涨为10859元/平方米,涨幅达到82.35%。

同时,夏海钧认为,恒大标准化的产品体系和统一集采,大规模降低了成本和造价,创造了有效的利润空间。

销售速度放缓

需要注意的是,利润大幅增长的同时,恒大销售规模增速正在放缓。《每日经济新闻》记者梳理发现,2014年至2017年,恒大合约销售金额增速分别为31%、53.1%、85.4%以及34.2%,这也意味着2018年上半年24.6%的同比增速为近5年的最低水平。

对于规模增速放缓,夏海钧表示未来将保持规模的适度增长,注重质量增长,规模过快增长将带来管理链条的压力,同时也损失了很多经济效益。未来恒大规模将保持15%~20%的增长速度。

规模增速放缓之后,恒大不会提高2018年5500亿元合约销售目标。截至2018年7月底,恒大已实现合约销售金额3498亿元,完成全年目标的63.6%。

据了解,恒大已取得预售证的项目体量约3000万平方米,货值大约为3300亿元,加上还有3500万平方米新开盘项目,货值大约3700亿元。据此计算,2018年下半年恒大可售货值为7000亿元左右。

夏海钧表示,下半年完成50%的去化率,可实现3500亿元的销售,对恒大完成全年销售目标很有信心。他同时表示,恒大不会提高全年销售目标,但会超额完成全年目标。

放缓规模增长速度并不意味着恒大将放弃规模优势。数据显示,恒大的利润规模也源自于销售规模的支持,恒大深刻认识到在强者恒强格局下规模的重要性。

夏海钧认为,未来房地产销售总量不会发生太大的变化,但是房企的规模集中度在变化。预计未来3到5年,房企前三强将占据市场份额的20%左右。

《每日经济新闻》记者注意到,有机构曾预测2020年国内房地产市场的销售金额将达12万亿元,以此测算,20%市场份额意味着前三强房企销售金额规模要达到2.4万亿元,这意味着平均每家房企的年销售金额要达到8000亿元。由此推算,8000亿元或将成为3到5年后进入三强房企的门槛。

按照恒大的发展规划,预计到2020年,恒大总资产将达到3万亿元,销售规模8000亿元。由此看来,恒大不会放弃规模前三的位置。

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